- Что такое перепланировка и переустройство помещения?
- Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме: порядок проведения и согласования
- Перепланировка помещения в отдельно строящем нежилом здании: требования
- Какие работы относятся к реконструкции объекта недвижимости?
- Работы относящиеся к капитальному ремонту здания
- Перепланировка нежилого помещения: стоимость
Что такое перепланировка и переустройство помещения?
В статье рассмотрим этапы документального оформления перепланировки и (или) или переустройства нежилого помещения. В каких случаях требуется согласование перепланировки нежилого помещения и какие документы необходимы для проведения работ.
К перепланировке помещения относятся следующие работы:
- демонтаж, возведение, или перенос межкомнатных перегородок;
- перенос, устройство дверных проемов в перегородках или несущих стенах;
- изменение конфигурации внутри объекта недвижимости (устройство санитарно-бытовых помещений, кабинетов и т.д.);
- изменение назначения или приспособление помещения в соответствии с видом деятельности;
- устройство второго уровня, антресольного этажа, монтаж антресольной площадки и т.п.
Переустройство нежилого помещения включает в себя:
- перенос или установка нового сантехнического и электрооборудования;
- прокладка новых или замена существующих инженерных сетей для установки технологического оборудования или обеспечения производственного процесса (модернизация электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляционного обеспечения и т.д.).
Понятие перепланировки и переустройства, а также требования к их проведению (согласованию) – установлено действующим законодательством ст. 25-29 ЖК РФ и региональными нормативно-правовыми актами. Обязательство согласования перепланировки установлено только для нежилых (коммерческих) помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Функциональные виды помещений при перепланировке
- Представительства организаций, офисы, бюро, банки, административные и общественные пространства.
- Предприятия общественного питания, кафе, рестораны, бары, столовые.
- Предприятия торговли, торгово-развлекательные пространства, магазины.
- Медицинские учреждения, стоматологии, массажные кабинеты.
- Служебные помещения, мастерские, объекты бытового обслуживания населения.
- Перевод в жилое помещение, изменение назначения нежилого помещение на жилую квартиру.
- Спортивные учреждения, фитнес-залы, секции, кружки, хореографические студии.
- Образовательные учреждения, детские сады, школы, лицеи, гимназии, колледжи, техникумы, институты, художественные студии.
- Гостиничные комплексы, отели, хостелы, апартаменты.
- Салоны красоты, парикмахерские, солярии.
Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме: порядок проведения и согласования
Перепланировка помещения в Москве и Московской области состоит из следующих этапов:
- Предварительная аналитика и подготовка технического задания на проектирование с учетом планируемого вида дейтельности (функционального назначения объекта).
- Сбор исходной документации в соответствии с регламентом, получение технических условий и т.д.
- Разработка проектной документации с учетом назначения помещения: ресторан, офис, магазин, медицинский центр и т.д.
- Получение разрешения межведомственной комиссии на проведение работ (согласование перепланировки).
- Проведение строительных, ремонтных и монтажных работ в соответствии с проектом. Оформление необходимой исполнительной документации представителем проектной организации и строительного контроля: акты скрытых работ, журнал производства работ и проч.
- Ввод в эксплуатацию. Проверка строительных документов и проведение выездной проверки представителем уполномоченного органа, выдавшего разрешение на работы. Получение акта завершения перепланировки.
- Проведение кадастрового обмера и подготовка нового технического плана. Внесение изменений в Росреестр.
Перепланировка помещения в отдельно строящем нежилом здании: требования
Если объект недвижимости расположен в доме, не используемом для проживания, то получать разрешение на проведение перепланировки – не требуется. При этом необходимо подготовить проектную документацию для корректного производства ремонтных работ и последующей регистрации новой планировки в Росреестре.
Прохождение согласования (получение разрешение на производство работ) – требуется при изменении внешнего архитектурного решения, реконструкции, благоустройстве территории для зданий входящих в перечень и для определенных видов строительных работ.
Разрешение на изменение внешнего архитектурного решения здания в Москве, сооружения – выдается Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Согласование изменение внешнего архитектурного облика здания в Московской области – выдает Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.
Нормы На территории г. Москвы действуют Постановление Правительства Москвы № 94-ПП от 02.02.2022г. «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве» и Постановление Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012г. «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется». Данные законы действуют как для согласования, так и для узаконивания определенных изменений нежилых зданий.
В Московской области действует Распоряжение Мособлархитектуры № 29РВ-494 от 01.09.2023г. «Об утверждении объектов капитального строительства, в отношении которых не требуется согласование архитектурно-градостроительного облика» и ряд других нормативных актов.
Уточнение Требование согласования перепланировки относится только к помещениям расположенным в многоквартирном доме. Отдельного получения разрешения на работы при перепланировке помещения в отдельно стоящем нежилом здании (административно-бытовое здание, торговый или офисный центр и проч.) – не требуется. Для проведения работ связанных с изменением плана в таких строениях, требуется разработать проектную документацию и провести кадастровый обмер после завершения строительных работ. Проект и технический план помещения сдаются в Росреестр для внесения изменений в правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
Какие работы относятся к реконструкции объекта недвижимости?
Реконструкция объекта – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высота, количество этажей, площади, объема), возведение надстройки, переустройство, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов для проведения таких работ требуется получение исходно разрешительной документации. В случае отсутствия исходно разрешительной документации на проведение указанных работ объект будет признан самовольной постройкой.
Разрешение на проведение реконструкции в Москве – выдает Мосгосстройнадзор (Постановление Правительства Москвы № 145-ПП от 17.04.2012г.)
Разрешение на проведение работ в Московской обл. – выдает Министерство строительного комплекса Московской области (Распоряжение Министерства жилищной политики Московской области № 38
от 22.03.2021г.) и структурные подразделения Мособлархитектуры (Распоряжение Мособлархитектуры № 27РВ-387 от 12.08.2022г.).
Работы относящиеся к капитальному ремонту здания
Капитальный ремонт – замена или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкции, замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей обеспечения объектов капитального строительства, то есть работы, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры объекта. Так как фактически объект не изменяет свои параметры при проведении таких работ, разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Если в процессе ремонта будет организована строительная площадка или планируется установка строительных лесов для ремонта фасадов и кровли сооружений – необходимо получить ордер ОАТИ Постановление Правительства Москвы № 284-ПП от 19.05.2015г.
Перепланировка нежилого помещения: стоимость
Наши специалисты ответят на все интересующие вас вопросы. Проводим работы в Москве и во всех районах Московской области.