Вопросы и ответы

Переустройство и перепланировка — это похожие, но все, же разные концепции.

Перепланировка предполагает снос и установку перегородок для смены текущей планировки, т.е. изменение конфигурации помещений объекта недвижимости.

Переустройство включает в себя меры, связанные с техническими сетями: канализацией, водопроводом, электрикой и т. д.

Перепланировка может включать в себя следующие работы:

• Перенос, расширение туалета, ванной комнаты или санузла.
• Перенос, расширение кухни или устройство кухни-ниши.
• Демонтаж или создание новых внутренних перегородок.
• Работы, связанные с несущими конструкциями.
• Строительство лестниц внутри квартиры.

Основные виды работ, связанных с переустройством:

• Замена газовой плиты на электрическую.
• Модернизация газопровода.
• Замена или установка сантехнического оборудования.
• Изменение параметров системы отопления помещения.

Пакет необходимых документов зависит от конкретной ситуации. Ниже приведен список наиболее важных документов, необходимых для утверждения перепланировки:

• Заявка на перепланировку или переустройство;
• Юридические документы на квартиру;
• Проект реконструкции и технический отчет (составленный организацией с разрешениями СРО);
• Техническое описание квартиры, в которой проводится перепланировка;
• Письменное согласие всех собственников.

Проект включает в себя документы в графической и текстовой форме, которые четко отражают, как изменяется конфигурация квартиры. Проектная документация должна быть составлена в соответствии со всеми применимыми правилами и положениями. Проектная документация разрабатывается для получения согласия на изменение планировки помещения.

Вместе с другими необходимыми документами проект будет представлен регулирующим органам. Это позволяет доказать, что перепланировка безопасна для здания, не нарушает прав других собственников, соответствует требованиям закона.

Проект может содержать разные документы в зависимости от особенностей конкретной ситуации. Обязательные компоненты проекта:

• Пояснение. Содержит основную информацию об объекте перепланировки и планируемых изменениях. Записка оформляется с соблюдением определенных требований.
• План всех комнат в первоначальном состоянии с пояснениями.
• Схематическое представление всех внесенных изменений для каждой комнаты.
• План монтажных и отделочных работ.
• Схемы для сетей связи.
• План расположения квартиры на этаже.
• Схема гидроизоляции «влажных зон».

Кроме того, проект может содержать дополнительную документацию, связанную с характером выполняемых работ.

В проект перепланировки в пояснительную записку входит раздел электроснабжения. Электромонтажные работы не относятся к перепланировке, поэтому вам не нужно включать их отдельным разделом в проект.

Проект перепланировки, как правило, готовится через 2-3 дня с момента подписания договора.

Технический отчет — это документ, подтверждающий возможность перепланировки. Заключение экспертизы содержит оценку конструкций и сетей снабжения. Технический вывод отражает два раздела:

• Описание состояния конструкций.
• Оценку возможности изменений в планировке.

Техническое заключение, как и проектная документация, включает документы в графическом и текстовом формате. Техническая документация обязательна для согласования перепланировки в Москве. Для большинства населенных пунктов Московской области в этом нет необходимости. Достаточно только проектной документации.

Точный перечень документов, необходимых для получения разрешения, зависит от местонахождения объекта и особенностей проекта.

Обратите внимание, что для домов с деревянными межэтажными перекрытиями, а также при внесении изменений в несущие конструкции такой документ должен быть составлен автором проекта или Экспертным центром ГБУ, если автор проекта прекратил свою деятельность.

Авторский надзор — это контроль за процессом ремонтных и строительных работ в соответствии с проектом перепланировки. Все действия должны соответствовать требованиям, изложенным в проектной документации и нормативно-правовых актах. Надзор осуществляется проектной организацией, автором проекта.

• Технический паспорт БТИ / поэтажный план с экспликацией.
• Дизайн-проект или эскиз.
• Юридически обосновывающие документы.
• В случае задействования муниципальной собственности — протокол собрания собственников жилья.

Наша компания имеет допуск СРО на проведение проектирования, строительных работ, лицензию КГИОП.

Дизайн-проект - это набор документов, показывающих внешний вид квартиры после ремонта. Он может включать трехмерную визуализацию, чертежи, решения для планирования, схемы для мебели, розеток и осветительных приборов. Чтобы разработать такой проект, вы можете обратиться к дизайнеру или ремонтной фирме.

Дизайн-проект используется для выбора стиля интерьера, расчета количества материалов, планирования ремонта, но не для узаконивания ремонта, так как такие документы не имеют юридической силы.

Проект перепланировки представляет собой пакет технической и инженерной документации. Он может быть разработан только проектной организацией, работающей с одобрением СРО. Инженеры-конструкторы занимаются разработкой такой документации. Проектные документы имеют юридическую силу и используются для утверждения перепланировки.

Внимание! Прежде чем делать ремонт по дизайнерскому проекту, обязательно проконсультируйтесь о возможности координации принятых решений. Если у вас уже есть проект дизайна квартиры, мы подготовим проект перепланировки, который соответствует всем стандартам и позволит вам утвердить изменения во всех инстанциях.

Выполнение работ запрещено в следующих случаях:

• если перепланировка ухудшает условия других жильцов многоквартирного дома;
• если объект после выполнения работ не соответствует нормам, предъявляемым к жилому помещению;
• если работа нарушает правила строительства, санитарии и пожарной безопасности;
• если объект находится в аварийном состоянии.

Регулирующий орган может предъявить дополнительные требования к ведению трудового журнала, регистрации скрытых работ и т. д. Это зависит от специфики ремонта и особенностей проекта перепланировки.

Согласование изменений не требуется для следующих видов работ:

• оклеивание обоями, укладка напольных покрытий, другие виды косметического ремонта;
• замена окон и дверей;
• внутренняя облицовка балконов (лоджий);
• остекление балконов (лоджий) без конструктивных изменений;
• установка кондиционеров и антенн;
• замена сантехники и варочных панелей без изменения их расположения.

1. Существуют типичные проекты перепланировки, одобренные Московской жилищной инспекцией. С такими проектами можно ознакомиться на официальном сайте Московской инспекции. Если вы выбрали один из этих проектов для ремонта в квартире, разрешение не требуется. Вам просто нужно предоставить ссылку на соответствующий пример проекта.

2. Вы можете использовать эскиз вместо проекта. Согласно эскизу, можно узаконить только самые простые изменения:

• перенос сантехники в рамках одного помещения;
• демонтаж встроенных шкафов.

Если квартира куплена в ипотеку, вам необходимо получить согласие банка, выдавшего кредит, на изменение планировки. Для этого вам нужно собрать следующие документы для банка:

• заявление;
• согласие страховщика;
• экспертное заключение, что перепланировка не снизит стоимость недвижимого объекта;
• проектную документацию.

Юридического термина «свободная планировка» не существует. Обычно предполагаемые перегородки обозначены пунктирными линиями на плане БТИ. Это позволяет четко выделить гостиную, влажные зоны, кухню, подсобные помещения.

Любое отклонение от этих линий будет рассматриваться как перепланировка и требует получения разрешительной документации.

Сложный случай — это когда зоны неявно выделены или вообще не отмечены на плане БТИ. В этом случае проект должен быть выполнен на основе планов строительства застройщика.

В дополнение к базовому пакету документов вам будут необходимы:

Процедура занимает от 3 до 12 месяцев с учетом времени, затрачиваемого на ремонтные и строительные работы.

В большинстве типичных домов в этом нет необходимости. Это может потребоваться для квартир с нестандартной планировкой и при внесении изменений в индивидуальный проект.

Чтобы убедиться, что ваши планы перепланировки могут быть реализованы на законных основаниях, вы можете выполнить следующие действия:

• Прежде чем что-либо предпринять, соберите документы на квартиру, нарисуйте план своих намерений и обратитесь в уполномоченный орган или архитектурную компанию.
• Попробуйте сами найти информацию в интернете. Этот метод бесплатный, но не самый успешный, так как он не гарантирует положительного результата.
• Обратитесь в специализированную фирму, которая выдает разрешения под ключ, и вам не нужно будет ничего делать самостоятельно.

Цена зависит от многих факторов, таких как сложность планируемых работ, площадь квартиры, год постройки дома. В нашей компании можно заказать, как отдельные виды услуг, так и работы под ключ.

Разрешение выдается на один год. Если за это время вы не успеете закончить ремонт, вы можете продлить разрешение еще на 6 месяцев.

Несогласованная перепланировка является нарушением закона и имеет негативные последствия. В крайних случаях возможна даже конфискация имущества. Возможные последствия незаконной перепланировки:

• Опасность несчастных случаев в квартире и в многоквартирном доме. Если вы завершили ремонт без проекта, вполне вероятно, что во время ремонта вы нарушили многочисленные строительные нормы и правила, что позже может привести к катастрофе.
• Незаконная перепланировка может затруднить продажу квартиры: стоимость такого объекта падает, и мало кто готов покупать недвижимость с обременением даже по сниженной цене.
• Коммерческие банки отказываются выдавать ипотечные кредиты потенциальным покупателям для покупки квартир с незаконной перепланировкой.
• Незаконная перепланировка может вызвать многочисленные жалобы соседей в инспекционные службы, что может привести к судебным разбирательствам.

Проведенная ранее перепланировка может быть согласована без разрешения Московской жилищной инспекции. Процесс похож на утверждение проекта перепланировки, разница в том, что вам не нужно получать разрешение на работу (поскольку эти работы уже завершены), и процесс утверждения начинается с регистрации перепланировки.

Изменение конфигурации однокомнатной квартиры допустимо при соблюдении всех строительных норм и правил безопасности. Но вы должны понимать, что разные стандарты применяются к разным типам домов. Например, в кирпичном доме можно согласовать многие виды перепланировки, а в панельных домах шансы согласовать желаемую планировку ограничены.

Да, инженерные сети являются коммунальной собственностью. Перемещение возможно только в том случае, если это согласовано с управляющей компанией.

Вы можете установить дровяной камин в московской квартире, но с определенными условиями. Вот некоторые из них:

• это должен быть последний этаж,
• установка камина в отдельной квартире утверждается на собрании собственников многоквартирного дома (чердак и крыша являются общей собственностью).

Вы можете сделать проем в несущей стене при выполнении некоторых условий. Обязательным условием для утверждения является техническая возможность выполнения такого рода работ. В Москве экспертное заключение дает организация - автор проекта или контролирующая инстанция, если проектная организация завершила свою деятельность.

Да, но только электрических, а не водяных.

Тамбур является общей территорией и не принадлежит никому из владельцев, соответственно, присоединить его к квартире практически невозможно.

Да, можно заменить газовую плиту на электрическую. Для этого необходимо уточнить, достаточно ли мощности электросети, чтобы установить в квартире дополнительное электрическое устройство. Эта техническая возможность должна быть подтверждена соответствующими документами.

Теоретически можно получить разрешение на установку окна в квартире, но согласование будет крайне сложным и длительным. Необходимо будет разработать проект изменения фасада, который затем будет рассматриваться совместно Московской жилищной инспекцией и Московским комитетом по архитектуре и градостроительству. Также необходимо провести собрание собственников многоквартирного дома и получить 2/3 голосов за утверждение такого вида работ.

Нет. Лоджия - исключительно холодное пространство, площадь лоджии/балкона рассчитывается с уменьшающим коэффициентом. На лоджии невозможно сделать не только кухню, но и любую другую комнату жилой квартиры.

Кухня может быть перенесена в комнату только при определенных условиях: под вашей новой кухней должно быть нежилое пространство, а в квартире над ней не должно быть ванной комнаты.

Это возможно только в том случае, если квартира находится на первом этаже или под ней расположено нежилое помещение. В домах с газификацией перенос невозможен.

Нет. Такие работы запрещены. Не считая квартир расположенных на первом этаже, либо на втором, при условии того, что ниже этажом нежилое пространство.

Сложный вопрос, иногда это возможно, решается индивидуально в каждом конкретном случае.

Вы можете сделать выход из комнаты, если есть вторая ванная комната с входом из коридора.

Дело в том, что лоджии и балконы - это холодные помещения, их не следует отапливать. Это не предусмотрено при проектировании дома. Отопление дополнительных помещений влияет на тепловой контур всего дома, что может привести к дисбалансу всей системы отопления и возникновению чрезвычайных ситуаций.

Нет, в этом нет необходимости. Исключение составляют жилые здания - памятники архитектуры.

Нет. Во-первых, такие действия нарушат общую систему вентиляции дома, а во-вторых, вентиляционные коробки являются общей собственностью.

Установка кондиционеров на фасаде не требует согласия, но требует соблюдения технических правил.

Для физических лиц штраф составляет 2000 -2500 рублей.

Ошибки в планах БТИ встречаются нередко. Иногда они довольно грубые, например, отсутствие существующей перегородки или окна на плане. Есть только один выход — обратиться в БТИ за исправлением. Возможно, вам придется доказать очевидные ошибки, предоставив архивные материалы времен строительства. Специалисты нашей компании всегда готовы помочь вам в любом вопросе или споре с БТИ.

Мы часто сталкиваемся с такой ситуацией, в первую очередь нам нужно увидеть текст утверждения, архивы БТИ. В большинстве случаев, согласно старому разрешению, вы можете внести изменения в БТИ и Росреестр, чтобы все документы на квартиру для продажи были в порядке.

Нет, вы не можете сделать это напрямую. Перегородки из окон с двойным остеклением следует устанавливать на месте снесенного подоконника.

Одобрение перепланировки потребует от вас свободного времени и изучения этого вопроса: ознакомления со строительными нормами, многоступенчатого процесса согласования, подписания договора с проектной организацией, возможно, консультации с Московской жилищной инспекцией.

Это может быть, если ваш дом не относится к общепринятой типологии или вообще не является типовым.

В Москве есть только один уполномоченный правительством орган, который дает разрешение на перепланировку, это Московская жилищная инспекция. Ни проектная организация, ни другие фирмы не имеют права на утверждение выполненной перепланировки.

Почему необходимо координировать перепланировку нежилых помещений:

• Ответственность в случае аварии или чрезвычайной ситуации в здании — вплоть до уголовной.
• Проблемы с проектной документацией при срочной продаже помещений.
• Отказ банка в кредитовании из-за несогласованной перепланировки помещения.
• Невозможность арендовать помещение из-за того, что текущая конфигурация не соответствует плану этажа.
• Желание быть уверенным в том, что жизнь людей и строительных конструкций не подвергается опасности при проведении ремонтных и строительных работ для перепланировки.
• Получение штрафа. Также собственник может получить предписание вернуть объект в исходное состояние. Это требования несложно выполнить только в том случае, если изменения незначительны.

Правила согласования перепланировки нежилых объектов не оговариваются в отдельных правовых актах. Для таких зданий действуют те же положения, что и для жилых объектов. БТИ занимается изменениями, связанными с перепланировкой нежилых зданий, на основе следующей документации:

• Заявление владельца помещения;
• Отчет о техническом состоянии конструкций и возможности внесения изменений;
• Проект перепланировки;
• План этажа и экспликация перед перепланировкой;
• План этажа и декларация БТИ с красными линиями, если будет зафиксирована незаконная перепланировка.

Градостроительный кодекс Российской Федерации регламентирует процедуру узаконивания переустройства недвижимых объектов.

Проект содержит следующие разделы:

• Пояснение: адрес объекта, этаж, количество этажей дома, назначение помещения и описание того, что нужно переделать.
• Сведения о пожарной безопасности и соблюдении норм.
• План и описание помещения перед перепланировкой.
• План и описание помещения после перепланировки.
• Схема армирования проема, при новых проемах в несущих стенах.
• Схема сетей подачи воды.
• Поэтажный план с указанием расположения квартиры.
• Схема изоляции мокрых помещений.
• Документы, подтверждающие допуск проектной организации к выполнению соответствующих работ.

Стоимость зависит от нескольких факторов:

• Все помещения имеют разную площадь и конфигурацию, а техническая документация для разрешений рассчитывается исходя из площади, сложности объекта и функционального определения здания и помещения, в котором проводится перепланировка.
• Стоимость работ также зависит от вмешательства в несущие конструкции здания. Проемы в несущих стенах, организация новых лестниц, проемы в потолках - все это тщательно изучается, анализируется качество выполненных работ и даются рекомендации. Переоборудование без задействования несущих конструкций обойдется дешевле, чем более сложные виды работ.
• Часто проводится не только внутренняя перепланировка, но и другие виды работ, такие как изменение или ремонт внешнего вида фасада здания. Изменение типа фасада включает в себя установку новых входов, оконных проемов и замену облицовки фасада. Перепланировка включает в себя все виды навесов и сооружений любого размера. В таком случае требуется получение дополнительных документов, стоимость процедуры увеличивается.

Каждая компания, оказывающая услуги по координации перепланировки коммерческих помещений, устанавливает свою собственную цену. Разброс в ценах может быть значительным. Здесь важно выбрать компанию, которая завершит процесс с положительным результатом, а не компанию, которая предлагает самые низкие затраты.

• Утверждение завершенной перепланировки.
  Этот путь возможен, но вы должны понимать, что он не всегда приводит к желаемому результату. 50-80% владельцев, которые сами начали координировать уже завершенную перепланировку, заходят в тупик, если не понимают, что они сделали не так и как с этим бороться. На этом этапе вы связываетесь с компаниями, которые профессионально занимаются координацией перепланировки. В то же время макет уже был показан, и владелец оказывается в невыгодном положении по отношению к регулирующим органам.
• Организация по соглашению о перепланировке.
  Владелец выбирает компанию, которая имеет опыт в проведении подобных работ. В этом случае ему не нужно предпринимать самостоятельных действий.
• Разрешение суда.
  Этот вариант также имеет место, но необходимо помнить, что суд не может принять решение в пользу владельца. Шансы на одобрение перепланировки судом оцениваются индивидуально в каждом конкретном случае.
• Восстановление исходного состояния объекта.
  Вы можете пойти по этому пути, если в комнату были внесены незначительные изменения, например, установлена небольшая перегородка или антресоль. В случае значительных изменений, требующих полного демонтажа ремонта и восстановления первоначального состояния, это очень сложно и затратно.
• Не предпринимать никаких действий.

Чаще всего в жизни бывает так, что необходимость заниматься уже завершенным ремонтом возникает в самый ненужный момент. Владелец хочет продавать, сдавать в аренду, дарить, закладывать недвижимость, и это не только не приносит денег, но только увеличивает расходы и приносит головную боль. Продать, заложить или подарить недвижимость невозможно, владелец рано или поздно попадет в ситуацию, когда придется потратить много сил, эмоций и денег, чтобы договориться с регулирующими органами. Мы рекомендуем вам решить эту проблему, и чем скорее, тем лучше.

Следующие работы будут проводиться без согласия на перепланировку в нежилых помещениях:

• поклейка обоев или окраска стен;
• замена напольного покрытия на аналогичное;
• другие косметические изменения;
• замена окон и дверей;
• отделка балкона изнутри;
• монтаж сплит-систем и антенн;
• замена сантехники без переноса.

2000-2500 рублей для физических лиц, 40000-50000 рублей для организаций.