Вопросы и ответы

Переустройство и перепланировка — это похожие, но все, же разные концепции.

Перепланировка предполагает снос и установку перегородок для смены текущей планировки, т.е. изменение конфигурации помещений объекта недвижимости.

Переустройство включает в себя работы, связанные с техническими сетями: канализацией, водопроводом, электрикой и т. д.

Перепланировка может включать в себя следующие работы:

• Перенос, расширение туалета, ванной комнаты или санузла.
• Перенос, расширение кухни или устройство кухни-ниши.
• Демонтаж или создание новых внутренних перегородок.
• Работы, связанные с несущими конструкциями.
• Строительство антресольных этажей, лестничных маршей внутри квартиры и т.п.

Основные виды работ, связанные с переустройством помещения:

• Замена газовой плиты на электрическую.
• Модернизация газопровода.
• Перенос существующего или установка нового сантехнического оборудования.
• Изменение параметров системы отопления и других инженерных сетей помещения.

Пакет необходимых документов зависит от конкретной ситуации. Ниже приведен список наиболее важных документов, необходимых для получения разрешения на работы:

• Заявление на перепланировку или переустройство;
• Исходные документы (техпаспорт, выписка ЕГРН и т.п.);
• Проект перепланировки (составленный организацией с СРО на проектирование);
• Письменное согласие всех собственников.

Проект перепланировки и (или) переустройства квартиры состоит из текстовой и графической части. В зависимости от планируемых изменений, состав проекта может содержать:

• Раздел «Пояснительная записка ПЗ»;
• Раздел «Архитектурные решения АР»;
• Раздел «Конструктивные решения КР»;
• Раздел «Сведения об инженерном оборудовании и сетях ИОС» (электроснабжение ЭОМ, водоснабжение и водоотведение ВК, отопление и вентиляция ОВиК, газоснабжение ГСВ);
• Раздел «Организация строительных работ ПОС»;
• Раздел «Охрана окружающей среды ООС»;
• Раздел «Пожарная безопасность ПБ»;
• Техническое заключение ТЗК;
• Историко-культурное исследование и т.п.

На основании проекта уполномоченный орган выдает разрешение на проведение работ.

В пояснительную записку проекта перепланировки и (или) переустройства входят указания по устройству сети электроснабжения. Электромонтажные работы не относятся к перепланировке, но в некоторых случаях проект может содержать раздел внутреннего электроснабжения ЭОМ.

Проект перепланировки, как правило, готовится 2-3 рабочих дня с момента подписания договора, при условии наличия необходимых исходных данных для проектирования.

Техническое заключение — это документ, подтверждающий возможность перепланировки. Заключение содержит результаты обследования, оценку несущих конструкций и инженерных сетей здания. Техзаключение включает в себя текстовую информацию и графические материалы, дополнительно может содержать расчеты для обоснования планируемых решений перепланировки и (или) переустройства помещения.

Строительный контроль (авторский, технический надзор) — это контроль за проведением ремонтно-строительных работ и проверка их соответствия проектному решению. Все работы на объекте должны соответствовать требованиям, изложенным в проектной документации и нормативно-правовых актах. Надзор осуществляется строительной организацией, являющейся членом СРО по строительству и оформляется необходимыми документами. Наша организация проводит стройконтроль в процессе проведения работ при перепланировке помещений.

Для подготовки проектной документации необходимы следующие документы:

• технический паспорт БТИ (поэтажный план с экспликацией);
• технический план этажа сверху и снизу (рекомендуется);
• эскиз планировки или дизайн-проект;
• выписку ЕГРН;
• данные для заключения договора.

Выполнение работ запрещено в следующих случаях:

• если перепланировка ухудшает условия других жильцов многоквартирного дома;
• если объект после выполнения работ не соответствует нормам, предъявляемым к жилому (нежилому) помещению;
• если работы нарушают правила строительства, санитарные нормы и требования пожарной безопасности;
• если объект находится в аварийном состоянии.

Согласование изменений при проведении ремонта помещения не требуется для следующих видов работ:

• оклеивание обоями, укладка напольных покрытий, другие виды косметического ремонта;
• замена окон и дверей;
• внутренняя отделка, облицовка балконов (лоджий);
• замена сантехники и варочных панелей без изменения их расположения.

В Москве, вы можете использовать эскиз вместо проекта. Такой порядок не распространяется на новостройки, в которых не проведена первичная инвентаризация и застройщиком не сден полностью готовый внутренний ремонт помещения.

Согласно эскизу, можно узаконить простые изменения в плане помещения:

• перенос сантехники в рамках одного помещения;
• демонтаж встроенных шкафов;
• снос или возведение межкомнатных перегородок.

В Московской области при любых изменениях планировки требуется разработать проектную документацию и провести полное согласование.

Если квартира куплена в ипотеку, вам необходимо получить согласие банка, выдавшего кредит, на изменение планировки. Для этого вам нужно обратиться в клиентский отдел банка или страховую компанию, с которой заключен договор.

Юридического термина «свободная планировка» не существует. Обычно предполагаемые перегородки обозначены пунктирными линиями на техническом плане. Это позволяет четко выделить гостиную, «мокрые зоны», кухню, подсобные помещения.

Любое отклонение от этих линий будет рассматриваться как перепланировка и требует получения разрешительной документации.

Сложный случай — это когда зоны неявно выделены или вообще не отмечены на поэтажном плане. В этом случае проект должен быть выполнен с учетом планов строительства от автора проекта дома.

В среднем, весь процесс занимает — от 3 до 12 месяцев с учетом времени, затрачиваемого на ремонтные и строительные работы.

Чтобы убедиться, что ваши планы перепланировки могут быть реализованы на законных основаниях, вы можете выполнить следующие действия:

• Прежде чем что-либо предпринять, соберите документы на квартиру, нарисуйте план своих намерений и обратитесь в архитектурную компанию.
• Попробуйте сами найти информацию в интернете. Этот метод бесплатный, но не самый успешный, так как он не гарантирует достоверность информационного ресурса.
• Обратитесь в специализированную фирму, которая проводит проектирование и согласование перепланировки и вам не нужно будет ничего делать самостоятельно.

Цена зависит от многих факторов, таких как сложность планируемых работ, площадь помещения, год постройки дома и др. В нашей компании можно заказать, как отдельные виды работ для самостоятельного согласования, так и услугу согласования перепланировки под ключ.

Как правило, разрешение выдается на один год. Если за это время не удается закончить ремонт, можно продлить разрешение.

Несогласованная перепланировка является нарушением закона и имеет негативные последствия: штраф при выявлении; предписание вернуть помещение в исходное состояние за счет собственника; проблемы при возникновении имущественных отношений; страховые случаи и проч.

Проведенная ранее перепланировка может быть согласована без разрешения Московской жилищной инспекции. Процесс похож на утверждение проекта перепланировки, но обязательным условием является соответсвие проведенных работ нормам планирования пространства и требованиям к организации инженерных сетей помещения. Для этого потребуется провести обследование, собрать необходимые технические документы и подготовить техническое заключение о допустимости произведенных работ по перепланировке и (или) переустройству помещения.

В Московской области на проведенные работы сохраняется обычный порядок проведения согласования перепланировки с подготовкой проекта, получения разрешения и т.д.

Изменение конфигурации однокомнатной квартиры допустимо при соблюдении всех строительных норм и правил безопасности. Но вы должны понимать, что разные стандарты применяются к разным типам домов. Например, в кирпичном доме можно согласовать многие виды перепланировки, а в панельных домах шансы согласовать желаемую планировку ограничены.

Да, инженерные сети являются общедомовой собственностью. Перемещение возможно только в том случае, если это согласовано с управляющей компанией.

Устройство камина в квартире возможно, при соблюдении ряда условий:

• квартира должна быть на последнем этаже дома;
• наличие работоспособного дымохода и соблюдение других требований пожаробезопасности;
• при устройстве нового дымохода, требуется проведение общего собрания собственников дома, т.к. чердак и крыша являются общей собственностью.

Вы можете сделать проем в несущей стене при выполнении ряда условий. Обязательным условием для утверждения является — техническая возможность выполнения такого рода работ. Для уточнения возможности устройства проема необходимо обследование несущих конструкций здания и проведение расчетов несущей способности.

В Москве экспертное заключение для проектирования выдает организация — автор проекта дома.

Да, это возможно, но только — электрического обогрева пола.

Тамбур или этажный коридор, являются — общей территорией, соответственно, присоединить его к квартире практически невозможно. Для такого присоединения необходимы техническая возможность и проведение общего собрания собственников многоквартирного дома.

Да, можно заменить газовую плиту на электрическую. Для этого необходимо уточнить, достаточно ли мощности электросети, чтобы установить в квартире дополнительное электрическое устройство. Эта техническая возможность должна быть подтверждена соответствующими документами.

Лоджия — исключительно холодное пространство, площадь лоджии/балкона рассчитывается с уменьшающим коэффициентом. На лоджии невозможно расположить не только кухню, но и любую другую комнату жилой квартиры.

Кухня может быть перенесена в комнату только при определенных условиях: под вашей новой кухней должно быть нежилое пространство, а в квартире над ней не должно быть ванной комнаты или санузла.

Это возможно только в том случае, если квартира находится на первом этаже или под ней расположено нежилое помещение. В домах с газификацированной кухней перенос невозможен.

Такие работы запрещены — если этажом ниже расположена квартиры. Но возможно в квартирах — расположенных на первом этаже, либо на втором, при условии того, что ниже этажом нежилое пространство.

Это технически сложный вопрос, иногда это возможно на последних этажах многоквартирного дома, решается это индивидуально.

Сделать выход в санузел (ванную, уборную) из комнаты или кухни возможно, если есть второй санузел или уборная с входом из коридора.

Лоджии и балконы — это холодные помещения, их не следует отапливать. Это не предусмотрено при проектировании дома и запрещено законодательно. Отопление дополнительных помещений влияет на тепловой контур всего дома, что может привести к дисбалансу всей системы отопления и возникновению чрезвычайных ситуаций.

Нет, в этом нет необходимости. Исключение составляют жилые здания - памятники архитектуры.

Не возможно! Во-первых, такие действия нарушат общую систему вентиляции дома, а во-вторых, вентиляционные коробки (в том числе и выгородка вентиляции из блоков в новостройках) являются общедомовой собственностью.

Установка кондиционеров на фасаде не требует согласия, но требует соблюдения технических правил установки такого оборудования.

Для физических лиц штраф составляет 2000 - 2500 рублей.

Мы часто сталкиваемся с такой ситуацией, в первую очередь нам нужно увидеть текст утверждения, архивы БТИ. В большинстве случаев, согласно старому разрешению, вы можете внести изменения в БТИ и Росреестр, чтобы все документы на квартиру для продажи были в порядке.

Полное присоединение балкона (лоджии) к комнате или кухне квартиры законодательно запрещено. Такое решение невозможно сделать напрямую. Наиболее переспективное решение такой перепланировки — это демонтаж подоконника (подоконного блока) проема на лоджию с обязательным устройством в образовавшийся проем дверных конструкций из ПВХ профиля с камерным стеклопакетом.

Согласования перепланировки — это бесплатная муниципальная услуга. Для получения согласования (Разрешения на проведение работ) потребуется собрать исходные документы, подготовить проект на планируемую перепланировку или переустройство и подать заявление в уполномоченный орган через портал Госуслуг или МФЦ.

Это может быть, если ваш дом не относится к общепринятой типологии или вообще не является типовым.

В Москве есть только один уполномоченный правительством орган, который дает разрешение на перепланировку, это — Московская жилищная инспекция.

В Московской области разрешение на проведение работ выдают — архитектурные управления или межведомственные комиссии при администрациях территориальных образований области.

Правила согласования перепланировки нежилых объектов расположенных в многоквартирном доме, схожи с порядком перепланировки квартир. Единственным отличием является соблюдение правил планирования помещения с учетом функционального назначения помещения: общепит, медуслуги, торговля и т.п.

Документы необходимые для согласования перепланировки нежилого помещения в МКД:

• Технический паспорт на объект недвижимости;
• Отчет о техническом состоянии конструкций и возможности внесения изменений;
• Проект перепланировки и (или) переустройства;
• Экспертное заключение СЭЗ на проектную документацию.

Градостроительный кодекс Российской Федерации регламентирует порядок реконструкции и капитального ремонта обьектов недвижимости нежилого назначения.

Проект перепланировки состоит из текстовой и графической части. В зависимости от планируемых изменений, состав проекта может содержать:

• Раздел «Пояснительная записка ПЗ»;
• Раздел «Архитектурные решения АР»;
• Раздел «Конструктивные решения КР»;
• Раздел «Сведения об инженерном оборудовании и сетях ИОС» (электроснабжение ЭОМ, водоснабжение и водоотведение ВК, отопление и вентиляция ОВиК, газоснабжение ГСВ);
• Раздел «Технологические решения ТХ»;
• Раздел «Организация строительных работ ПОС»;
• Раздел «Охрана окружающей среды ООС»;
• Раздел «Пожарная безопасность ПБ»;
• Техническое заключение ТЗК;
• Историко-культурное исследование и т.п.

Стоимость зависит от нескольких факторов:

• Все помещения имеют разную площадь и конфигурацию, а техническая документация для разрешений рассчитывается исходя из площади, сложности объекта и функционального определения здания и помещения, в котором проводится перепланировка.
• Стоимость работ также зависит от вмешательства в несущие конструкции здания. Проемы в несущих стенах, организация новых лестниц, проемы в потолках - все это тщательно изучается, анализируется качество выполненных работ и даются рекомендации. Переоборудование без задействования несущих конструкций обойдется дешевле, чем более сложные виды работ.
• Часто проводится не только внутренняя перепланировка, но и другие виды работ, такие как изменение или ремонт внешнего вида фасада здания. Изменение типа фасада включает в себя установку новых входов, оконных проемов и замену облицовки фасада. Перепланировка включает в себя все виды навесов и сооружений любого размера. В таком случае требуется получение дополнительных документов, стоимость процедуры увеличивается.

Собственнику помещения с неоформленной перепланировкой и (или) переустройством требуется обратиться в проектную организацию, которая проведет обследование и подготовит техническую документацию для последующего узаконивания проведенных изменений.
Нужно понимать, что подобные объекты недвижимости не всегда возможно легализовать. При проведении обследования и аналитики, порядка 20% подобных помещений имеют нарушения, которые узаконить невозможно. Такие нарушения на объекте недвижимости приходится исправлять фактически силами собственников.

Проведение ремонтных работ без изменения конфигурации нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме — не требует отдельного согласования. Изменения плана помещения, расположенного в отдельно стоящем нежилом здании — проводятся по проекту, без согласования.

2000 - 2500 рублей для физических лиц, 40000 - 50000 рублей для организаций.

Дизайн-проект, в отличие от проекта перепланировки квартиры, не возможно использовать для согласования. Это документ, который создается дизайнером. Его цель — наглядно увидеть, как будет выглядеть интерьер квартиры после завершения работ.

Дизайн-проект удобно использовать для выбора схемы расстановки мебели, стиля в интерьере или расчета количества материалов. Но в нем нет необходимых чертежей и расчетов, которые требуются для получения разрешения на работы.

При заказе проекта перепланировки наш архитектор даст рекомендации по планированию пространства помещения и улучшению его функциональности. Отдельно мы можем разработать и интерьерные решения — дизайн-проект.

Антресоль (антресольная площадка) – это дополнительный уровень, предусматривающий доступ на него людей. Сооружается внутри квартир или нежилых помещений расположенных в многоквартирном доме. Антресоль может составлять не более 40% от общей площади помещения в котором она возводится. Высота помещения и уровень установки антресоли должны обеспечить ее безопасную эксплуатацию. Антресоль не является этажом. Работы проводятся на основании разработанной и согласованной проектной документации на перепланировку.

Для получения санитарно-эпидемиологического заключения в процессе перепланировки помещения необходимо выполнить ряд последовательных шагов.

1. Разработать техническое задание и подготовить проектную документацию, которая должна соответствовать действующим санитарным нормам и правилам.
2. Подать проект (техническое заключение) в аккредитованную организацию для осуществления санитарно-эпидемиологической экспертизы.
3. После анализа вашего обращения и проведения всех необходимых проверок вам будет выдано санитарно-эпидемиологическое заключение (СЭЗ).

Сроки рассмотрения документов и стоимость экспертизы зависят от площади и функционального назначения нежилого помещения.

Антресольную полку возможно установить при высоте потолков в квартире менее 4,4 м. Данную конструкцию можно использовать в качестве «спального места» или дополнительного пространства для хранения вещей и т.д. Антресольная полка не имеет стационарного лестничного марша и может быть только с приставной лестницей. Антресольная полка не входит в состав и площадь объекта недвижимости. Таким образом, антресольная полка имеет ряд характерных отличий от антресольной площадки (антресольного уровня, этажа).

При перепланировке квартир и нежилых помещений, в процессе проведения строительно-ремонтных работ, необходимо оформить следующий пакет документов для ввода объекта недвижимости в эксплуатацию:

• Акты освидетельствования скрытых работ.
• Журнал производства работ при перепланировке помещения.
• Договор подряда на производство строительно-ремонтных работ.
• Выписка из реестра членов СРО по строительству.

Договор подряда и журнал ведения работ – в Москве оформляются только при работах связанных с несущими конструкциями здания, – в Московской области оформляются в обязательном порядке.

Цена строительства дополнительного второго уровня в помещении — в десять раз ниже стоимости квадратного метра при покупке объекта недвижимости от застройщика.

Второй антресольный уровень при технической возможности размещается в жилых помещениях с постоянным пребыванием людей: в квартирах, апартаментах, частных домах, коттеджах. В коммерческих помещениях различного функционального назначения: в ресторанах, кафе, барах, офисах, магазинах, гостиницах, хостелах, производствах, складах.

Особенность системы отопления от застройщика состоит в том, что подводка труб к теплоносителям соединена тройниками с последовательным подключением. Если коммуникации выполнены качественными материалами без видимых нарушений и дефектов, такую отопительную систему можно использовать в дальнейшем, т.к. застройщик провел необходимые испытания и несет гарантийные обязательства. Замена отопительной системы достаточно высокобюджетное мероприятие.

Устройство новой системы отопления в новостройке позволяет применить при монтаже более качественные материалы, организовать коллекторно-лучевую схему подключения теплоносителей, заменить или перенести радиаторы. Также при замене коммуникаций соблюдается эстетический способ подключения радиаторов без открытых участков труб выходящих из стяжки пола и т.д. Устройство коллекторного щита отопительной сети при необходимости позволяет отключить определенную группу радиаторов, для обслуживания и ремонта, а не перекрывать подачу тепла в помещение полностью.

Основные требования при устройстве душевого поддона в строительном исполнении с встроенным трапом:

• не допускается увеличение ненормативной нагрузки на межэтажное перекрытие;
• запрещено штробление железобетонных конструкций перекрытия или стен;
• устройство оборудование трапа должно быть в полу душевого поддона;
• необходимо выполнить гидроизоляцию не только поверхности душевой, но и под коммуникациями такого устройства;
• после проведения работ необходимо провести испытание водоотведения.

Скрытый способ проводки – выполняется при креплении кабельной сети за фальш-панелями или подвесными конструкциями, в подготовленных для этого штробах. Эта схема монтажа сохраняет целостность интерьера без лишних элементов на поверхностях стен и потолка.

Открытый способ прокладывания электросети – осуществляется на поверхностях помещения, стенах и потолке. Данный вид монтажа проходит на порядок быстрее, дает возможность подключить дополнительное оборудование или провести срочный ремонт сети без вскрытия конструкций стен, часто применяется в дизайнерских интерьерах и в коммерческих помещениях.

Стоимость замены внутренней системы отопления от застройщика зависит от:

• площади помещения, квартиры и количества теплоносителей;
• характера проводимых работ (локальные изменения, замена только радиаторов или полная замена существующей системы вместе с отопительными приборами);
• вида и производителя монтируемого оборудования и комплектующих;
• модели и производителя радиаторов.

Стоимость замены или устройства новой системы водоснабжения и канализации квартиры зависит от:

• состава и количества санитарных зон (ванной комнаты, туалета, кухни, совмещенного сануза, постирочной);
• количества подключаемого сантехнического и бытового оборудования (умывальника, мойки, душевой кабины, унитаза, водонагревателя, стиральной или посудомоечной машины);
• характера производимых работ (локальные изменения, замена или перенос существующей сантехники или полный мантаж системы с устройством коллекторного узла и подключением новой сантехники);
• вида, модели и производителя монтируемого оборудования и комплектующих для водопровода.

Самое подходящее место для эффективной работы – под окном. Именно так чаще всего и монтируются батареи по правилам. Такое местоположение создает тепловой барьер, который защитит от приникающего с улицы холодного воздуха. Если перенести радиатор на стену, конвекция оконного проема станет хуже, помещение будет быстрее остывать, а значит и эффективность оборудования уменьшится. При переносе радиатора, рекомендуется его установка в непосредственной близости от оконного проема, слева, справа либо внутрипольный конвектор (если окно панорамное).

Выбирая батарею, обратите внимание на ее габариты и посадочное место. При установке со всех сторон необходимо предусмотреть достаточное пространство для возможности монтажа и корректной работы оборудования в дальнейшем. В комнате квартиры или кабинете офиса с несколькими окнами рекомендуется устройство радиатора под (около) каждого оконного проема. Не допускается демонтировать радиатор в изолированных помещениях (гардеробных, санузлах, на антресольных этажах), не имеющих оконного проема, но расположенных вдоль ограждающей конструкции здания.

Данное устройство используется для обеспечения в отапливаемом помещении максимально комфортной среды для человека. Также терморегулятор помогает экономить до 30% тепловой энергии в отопительный сезон.

Большинство терморегуляторов состоит из двух элементов - регулирующего крана и термоголовки. С помощью термоголовки будет задаваться необходимая сила нагрева. Происходит это достаточно просто: находящийся в ней жидкий или газообразный состав увеличивается в объеме при повышении температуры и механически воздействует на кран. При этом доступ теплоносителя в радиатор уменьшается. И наоборот, если в комнате холодно, горячей воды в трубы будет поступать больше. Также на терморегуляторах можно выставлять необходимую температуру – в одной комнате, при необходимости, она может быть ниже или выше, чем в остальных помещениях.

В различных системах отопления – однотрубных или двухтрубных – используются различные автоматические регуляторы. При комплектации оборудования мы подбираем подходящую модель и производителя для последующей установки в системе обогрева.

Замену радиаторов или всей системы отопления лучше совершать летом. Система обогрева в это время отключена и работы проводить удобнее. Эксплуатационные характеристики и герметичность системы проверяется опрессовкой под давлением.

В отопительный период проведение работ тоже возможно. При замене батарей или отопительной системы зимой придется вызывать техническую службы управляющей компании, для отключения помещения от общедомовой системы. Также помещение окажется без обогрева на некоторый промежуток времени.