Узаконить перепланировку нежилого помещения

Переустройство и перепланировка — это похожие, но все, же разные концепции.

Перепланировка предполагает снос и установку перегородок для смены текущей планировки, т.е. изменение конфигурации помещений объекта недвижимости.

Переустройство включает в себя меры, связанные с техническими сетями: канализацией, водопроводом, электрикой и т. д.

Перепланировка может включать в себя следующие работы:

• Перенос, расширение туалета, ванной комнаты или санузла.
• Перенос, расширение кухни или устройство кухни-ниши.
• Демонтаж или создание новых внутренних перегородок.
• Работы, связанные с несущими конструкциями.
• Строительство лестниц внутри квартиры.

Основные виды работ, связанных с переустройством:

• Замена газовой плиты на электрическую.
• Модернизация газопровода.
• Замена или установка сантехнического оборудования.
• Изменение параметров системы отопления помещения.

Проект включает в себя документы в графической и текстовой форме, которые четко отражают, как изменяется конфигурация квартиры. Проектная документация должна быть составлена в соответствии со всеми применимыми правилами и положениями. Проектная документация разрабатывается для получения согласия на изменение планировки помещения.

Вместе с другими необходимыми документами проект будет представлен регулирующим органам. Это позволяет доказать, что перепланировка безопасна для здания, не нарушает прав других собственников, соответствует требованиям закона.

Проект перепланировки, как правило, готовится через 2-3 дня с момента подписания договора.

Технический отчет — это документ, подтверждающий возможность перепланировки. Заключение экспертизы содержит оценку конструкций и сетей снабжения. Технический вывод отражает два раздела:

• Описание состояния конструкций.
• Оценку возможности изменений в планировке.

Техническое заключение, как и проектная документация, включает документы в графическом и текстовом формате. Техническая документация обязательна для согласования перепланировки в Москве. Для большинства населенных пунктов Московской области в этом нет необходимости. Достаточно только проектной документации.

Точный перечень документов, необходимых для получения разрешения, зависит от местонахождения объекта и особенностей проекта.

Обратите внимание, что для домов с деревянными межэтажными перекрытиями, а также при внесении изменений в несущие конструкции такой документ должен быть составлен автором проекта или Экспертным центром ГБУ, если автор проекта прекратил свою деятельность.

Авторский надзор — это контроль за процессом ремонтных и строительных работ в соответствии с проектом перепланировки. Все действия должны соответствовать требованиям, изложенным в проектной документации и нормативно-правовых актах. Надзор осуществляется проектной организацией, автором проекта.

• Технический паспорт БТИ / поэтажный план с экспликацией.
• Дизайн-проект или эскиз.
• Юридически обосновывающие документы.
• В случае задействования муниципальной собственности — протокол собрания собственников жилья.

Наша компания имеет допуск СРО на проведение проектирования, строительных работ, лицензию КГИОП.

Дизайн-проект - это набор документов, показывающих внешний вид квартиры после ремонта. Он может включать трехмерную визуализацию, чертежи, решения для планирования, схемы для мебели, розеток и осветительных приборов. Чтобы разработать такой проект, вы можете обратиться к дизайнеру или ремонтной фирме.

Дизайн-проект используется для выбора стиля интерьера, расчета количества материалов, планирования ремонта, но не для узаконивания ремонта, так как такие документы не имеют юридической силы.

Проект перепланировки представляет собой пакет технической и инженерной документации. Он может быть разработан только проектной организацией, работающей с одобрением СРО. Инженеры-конструкторы занимаются разработкой такой документации. Проектные документы имеют юридическую силу и используются для утверждения перепланировки.

Внимание! Прежде чем делать ремонт по дизайнерскому проекту, обязательно проконсультируйтесь о возможности координации принятых решений. Если у вас уже есть проект дизайна квартиры, мы подготовим проект перепланировки, который соответствует всем стандартам и позволит вам утвердить изменения во всех инстанциях.

Выполнение работ запрещено в следующих случаях:

• если перепланировка ухудшает условия других жильцов многоквартирного дома;
• если объект после выполнения работ не соответствует нормам, предъявляемым к жилому помещению;
• если работа нарушает правила строительства, санитарии и пожарной безопасности;
• если объект находится в аварийном состоянии.

Согласование изменений не требуется для следующих видов работ:

• оклеивание обоями, укладка напольных покрытий, другие виды косметического ремонта;
• замена окон и дверей;
• внутренняя облицовка балконов (лоджий);
• остекление балконов (лоджий) без конструктивных изменений;
• установка кондиционеров и антенн;
• замена сантехники и варочных панелей без изменения их расположения.

Процедура занимает от 3 до 12 месяцев с учетом времени, затрачиваемого на ремонтные и строительные работы.

Чтобы убедиться, что ваши планы перепланировки могут быть реализованы на законных основаниях, вы можете выполнить следующие действия:

• Прежде чем что-либо предпринять, соберите документы на квартиру, нарисуйте план своих намерений и обратитесь в уполномоченный орган или архитектурную компанию.
• Попробуйте сами найти информацию в интернете. Этот метод бесплатный, но не самый успешный, так как он не гарантирует положительного результата.
• Обратитесь в специализированную фирму, которая выдает разрешения под ключ, и вам не нужно будет ничего делать самостоятельно.

Почему необходимо координировать перепланировку нежилых помещений:

• Ответственность в случае аварии или чрезвычайной ситуации в здании — вплоть до уголовной.
• Проблемы с проектной документацией при срочной продаже помещений.
• Отказ банка в кредитовании из-за несогласованной перепланировки помещения.
• Невозможность арендовать помещение из-за того, что текущая конфигурация не соответствует плану этажа.
• Желание быть уверенным в том, что жизнь людей и строительных конструкций не подвергается опасности при проведении ремонтных и строительных работ для перепланировки.
• Получение штрафа. Также собственник может получить предписание вернуть объект в исходное состояние. Это требования несложно выполнить только в том случае, если изменения незначительны.

Правила согласования перепланировки нежилых объектов не оговариваются в отдельных правовых актах. Для таких зданий действуют те же положения, что и для жилых объектов. БТИ занимается изменениями, связанными с перепланировкой нежилых зданий, на основе следующей документации:

• Заявление владельца помещения;
• Отчет о техническом состоянии конструкций и возможности внесения изменений;
• Проект перепланировки;
• План этажа и экспликация перед перепланировкой;
• План этажа и декларация БТИ с красными линиями, если будет зафиксирована незаконная перепланировка.

Градостроительный кодекс Российской Федерации регламентирует процедуру узаконивания переустройства недвижимых объектов.

Проект содержит следующие разделы:

• Пояснение: адрес объекта, этаж, количество этажей дома, назначение помещения и описание того, что нужно переделать.
• Сведения о пожарной безопасности и соблюдении норм.
• План и описание помещения перед перепланировкой.
• План и описание помещения после перепланировки.
• Схема армирования проема, при новых проемах в несущих стенах.
• Схема сетей подачи воды.
• Поэтажный план с указанием расположения квартиры.
• Схема изоляции мокрых помещений.
• Документы, подтверждающие допуск проектной организации к выполнению соответствующих работ.

Стоимость зависит от нескольких факторов:

• Все помещения имеют разную площадь и конфигурацию, а техническая документация для разрешений рассчитывается исходя из площади, сложности объекта и функционального определения здания и помещения, в котором проводится перепланировка.
• Стоимость работ также зависит от вмешательства в несущие конструкции здания. Проемы в несущих стенах, организация новых лестниц, проемы в потолках - все это тщательно изучается, анализируется качество выполненных работ и даются рекомендации. Переоборудование без задействования несущих конструкций обойдется дешевле, чем более сложные виды работ.
• Часто проводится не только внутренняя перепланировка, но и другие виды работ, такие как изменение или ремонт внешнего вида фасада здания. Изменение типа фасада включает в себя установку новых входов, оконных проемов и замену облицовки фасада. Перепланировка включает в себя все виды навесов и сооружений любого размера. В таком случае требуется получение дополнительных документов, стоимость процедуры увеличивается.

Каждая компания, оказывающая услуги по координации перепланировки коммерческих помещений, устанавливает свою собственную цену. Разброс в ценах может быть значительным. Здесь важно выбрать компанию, которая завершит процесс с положительным результатом, а не компанию, которая предлагает самые низкие затраты.

• Утверждение завершенной перепланировки.
  Этот путь возможен, но вы должны понимать, что он не всегда приводит к желаемому результату. 50-80% владельцев, которые сами начали координировать уже завершенную перепланировку, заходят в тупик, если не понимают, что они сделали не так и как с этим бороться. На этом этапе вы связываетесь с компаниями, которые профессионально занимаются координацией перепланировки. В то же время макет уже был показан, и владелец оказывается в невыгодном положении по отношению к регулирующим органам.
• Организация по соглашению о перепланировке.
  Владелец выбирает компанию, которая имеет опыт в проведении подобных работ. В этом случае ему не нужно предпринимать самостоятельных действий.
• Разрешение суда.
  Этот вариант также имеет место, но необходимо помнить, что суд не может принять решение в пользу владельца. Шансы на одобрение перепланировки судом оцениваются индивидуально в каждом конкретном случае.
• Восстановление исходного состояния объекта.
  Вы можете пойти по этому пути, если в комнату были внесены незначительные изменения, например, установлена небольшая перегородка или антресоль. В случае значительных изменений, требующих полного демонтажа ремонта и восстановления первоначального состояния, это очень сложно и затратно.
• Не предпринимать никаких действий.

Чаще всего в жизни бывает так, что необходимость заниматься уже завершенным ремонтом возникает в самый ненужный момент. Владелец хочет продавать, сдавать в аренду, дарить, закладывать недвижимость, и это не только не приносит денег, но только увеличивает расходы и приносит головную боль. Продать, заложить или подарить недвижимость невозможно, владелец рано или поздно попадет в ситуацию, когда придется потратить много сил, эмоций и денег, чтобы договориться с регулирующими органами. Мы рекомендуем вам решить эту проблему, и чем скорее, тем лучше.